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經(jīng)濟形勢或?qū)夯?房地產(chǎn)泡沫必將破滅
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2009-3-30
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- 中研網(wǎng)訊：
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專家認為：現(xiàn)在各主要經(jīng)濟體央行正在比著誰印錢快，房地產(chǎn)泡沫很可能被貨幣泡沫所淹沒
2009年中國房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2009年雖然金融危機有所緩和，但包括美國在內(nèi)的主要經(jīng)濟體2009年將面臨衰退風險。20092009-2010年中國房地產(chǎn)中介行業(yè)應(yīng)對金融危機影響 由于我國仍存在一定的資本管制，金融危機通過金融渠道對我國經(jīng)濟的直接影響比較有限。但由于我國與2009-2010年中國古建筑行業(yè)應(yīng)對金融危機影響及發(fā) 2008年9月以來，美國金融市場風云再起，雷曼兄弟控股公司破產(chǎn)、美洲銀行收購美林集團、AIG2009-2012年中國物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)對金融危機影響及 美國的華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟向?qū)嶓w經(jīng)濟蔓延。金融危機可能會向美
當下，關(guān)于中國房地產(chǎn)市場是否回暖的爭論消息不絕于耳，更有開發(fā)商“趁火打劫”，開始提高樓盤售價，使得普通老百姓本難以承受的高房價更加高昂。
那么在當前經(jīng)濟危機大背景下，投資意愿下降，人們收入普遍減少，諸多行業(yè)步入蕭條期，房地產(chǎn)市場的這種“回暖”現(xiàn)象是否是真正的回暖，“回暖”能否持久，宏觀經(jīng)濟走勢和房地產(chǎn)市場之間到底有著怎樣的關(guān)系，宏觀經(jīng)濟形勢能否支撐當前房地產(chǎn)市場步入“回暖”快軌道？中國經(jīng)濟時報記者近日采訪了對宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)領(lǐng)域頗有見地的房地產(chǎn)高級經(jīng)濟師章林曉。
我國宏觀經(jīng)濟的現(xiàn)狀
“一般來說，觀察一個國家宏觀經(jīng)濟狀況的指標通常有四個：經(jīng)濟增長率、就業(yè)率（失業(yè)率）、通貨膨脹率（物價上漲率）、國際收支平衡狀況。”3月22日，房地產(chǎn)高級經(jīng)濟師章林曉在接受本報記者采訪時表示，這些年來，從四大宏觀經(jīng)濟指標來看，我國四大宏觀經(jīng)濟指標，總體上講是“兩優(yōu)兩劣”，“兩優(yōu)”分別是經(jīng)濟增長率和通貨膨脹率（物價上漲率），“兩劣”分別是就業(yè)率（失業(yè)率）和國際收支平衡狀況。
章林曉表示：從經(jīng)濟增長率看，從2002年至2008年，分別為9．1％、10．0％、10．1％、10．4％、11．1％、11．4％、9．0％。經(jīng)濟增長率指標，雖然中間出現(xiàn)過熱的勢頭，2008年下半年又遭遇全球金融危機、經(jīng)濟危機的襲擊，但從總體上講，應(yīng)當說是控制得還是比較好的。
從通貨膨脹率（物價上漲率）看，2002年是－0．8％，2003年至2008年，分別為1．2％、3．9％、1．8％、1．5％、4．8％、5．9％。通貨膨脹率，雖然2007之后達到10年多來的峰值，在2008年2月份達到最高點8．7％，但在宏觀調(diào)控下，得到了迅速的遏制，從總體上講，還是溫和的，在可控的范圍內(nèi)。
從就業(yè)率（失業(yè)率）來看，形勢非常嚴峻。一直以來，我們的城鎮(zhèn)登記失業(yè)率，只是一個工作指標。登記失業(yè)率只是統(tǒng)計了有意愿登記的當?shù)爻擎?zhèn)戶口的失業(yè)人員，但由于缺乏相關(guān)補貼，實際上許多人并沒有主動登記的意愿和動力，那些沒有納入社保范圍的城鎮(zhèn)戶籍的失業(yè)人員有很大一部分沒登記在內(nèi)。另外，該統(tǒng)計也把已在城市定居的農(nóng)村戶籍人口排除在外。
2008年12月底，中國社科院發(fā)布的2009年《社會藍皮書》稱，2008年中國城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率為9．6％，超出當年登記失業(yè)率的2倍還多�？梢哉f，在就業(yè)問題上，中國一直存在著統(tǒng)計數(shù)據(jù)與現(xiàn)實感受的強烈反差。
從國際收支平衡狀況看，據(jù)海關(guān)數(shù)據(jù)，2002年中國實現(xiàn)貿(mào)易順差為303．5億美元，2003年至2008年，分別為255．3億美元、319．8億美元、1018．8億美元、1774．7億美元、2622億美元、2954．59億美元。這些年來，國際收支不平衡，貿(mào)易順差過大，一直是困擾我國宏觀經(jīng)濟的大問題。
宏觀經(jīng)濟形勢或?qū)夯?/B>
“在當前世界經(jīng)濟危機尚未見底的大背景下，我國四大宏觀經(jīng)濟指標中的‘兩劣’很可能會因此更加惡化，而‘兩優(yōu)’也可能會迅速轉(zhuǎn)向‘兩劣’”。章林曉對本報記者表示。
對于自己的觀點，章林曉從四個方面分析：
一、實現(xiàn)“保八”任務(wù)將十分困難。出口、投資和消費，是經(jīng)濟增長的“三駕馬車”，由于我國外貿(mào)依存度高達80％，是世界主要經(jīng)濟體中外貿(mào)依存度最高的國家，這次危機的爆發(fā)對我國出口導向的發(fā)展模式提出了嚴峻的考驗。
出口在很大程度上取決于歐美經(jīng)濟的發(fā)展態(tài)勢，所以，出口“這駕馬車”的駕馭馬車韁繩，其實并不掌握在我們自己手上。由于世界經(jīng)濟衰退在深化，經(jīng)濟危機不確定性在增強，因此，我們只能走擴大內(nèi)需之路，即在增加投資和鼓勵消費兩方面采取有效措施。但是，增加投資和鼓勵消費這都是需要大量的資金支出，這錢從哪兒來呢？
要想維持去年12月份以來我國財政支出的勢頭，單純依靠稅收顯然捉襟見肘。發(fā)行政府債券無非是政府投資擠占社會投資。那依賴外匯儲備能行嗎？由于我們大量持有美國債券等因素，我們實際能動用的數(shù)量恐怕也不是很多。
二、就業(yè)形勢將會更加嚴峻。一般來說，我國GDP每增長1％，大約能解決新增就業(yè)60萬人，保持8％的增長可解決480萬人的新增就業(yè)問題。但是，2009年僅城鎮(zhèn)新增就業(yè)人口就達1300萬人。
而且，這次金融危機對我國實體經(jīng)濟的影響，主要體現(xiàn)在對工業(yè)企業(yè)的影響，特別是對那些出口加工的勞動密集型企業(yè)的影響上。在這些企業(yè)中，農(nóng)民工群體是主體，因此農(nóng)民工受到的沖擊影響最大。而對農(nóng)民工需求的減少，又漸漸蔓延擴散到了較高學歷群體。中國社科院有關(guān)專家調(diào)研表明，包括大學畢業(yè)生和農(nóng)民工等，2009年的失業(yè)人口將超過2500萬。
三、通縮通脹一線天。世界主要經(jīng)濟體的經(jīng)濟陷入衰退成為現(xiàn)實，世界各國開始擔憂通縮現(xiàn)象的出現(xiàn)。嚴重通脹雖破壞力巨大，但治理相對容易，緊縮貨幣政策往往很快就能奏效。但通縮則不同，不但造成資源浪費，而且一旦持續(xù)，治理非常麻煩，寬松貨幣政策一般不能見效，還得通過積極財政政策來穩(wěn)定局勢。
為什么治理通縮比通脹難？關(guān)鍵在于貨幣乘數(shù)。收縮貨幣乘數(shù)可通過調(diào)高準備金率等做到，但放大貨幣乘數(shù)貨幣當局往往回天乏術(shù)。原因就在于經(jīng)濟預(yù)期不好時，市場主體都會“以現(xiàn)金為王”。
在放大貨幣乘數(shù)乏術(shù)的情況下，為保持市場的流動性，貨幣政策當局只能是增加基礎(chǔ)貨幣的投放，通過大量基礎(chǔ)貨幣投放的方法來增加流動性，一旦貨幣乘數(shù)回升，又必然面臨嚴重的通脹威脅。
這種“通縮通脹一線天”的現(xiàn)象，顯然稍有不慎就極易引起房地產(chǎn)等資本市場的大幅波動。
四、國際收支平衡將遭遇波瀾。美聯(lián)儲近日決定，動用1．15萬億美元購買國債和抵押貸款相關(guān)債券。其實，采取這種措施的并非美聯(lián)儲一家。差不多同時，日本央行、英國央行、瑞士國家銀行、以色列銀行紛紛采取了類似行動。
現(xiàn)在，世界各國央行可以說已紛紛開動印鈔機。我國外匯儲備是否縮水暫且不論，中國的國際收支平衡將再度遭遇波瀾則是必定的。
章林曉認為，從這幾年的貿(mào)易順差看，我國貨幣發(fā)行的自主權(quán)已經(jīng)大大受到?jīng)_擊。這樣的金融體系，讓我們自己很難做主。
房地產(chǎn)泡沫的破滅是必然
“從實體經(jīng)濟角度說，今年我國要實現(xiàn)保八任務(wù)將十分困難，居民收入前景堪憂，房地產(chǎn)硬著陸可能性很大。但從虛擬經(jīng)濟角度看，現(xiàn)在全球各主要經(jīng)濟體央行正在比著誰印錢快，房地產(chǎn)泡沫很可能被貨幣泡沫所淹沒。”章林曉說。過去幾年，我國房地產(chǎn)泡沫之所以會越吹越大，從資金層面講，主要是由于國際收支失衡，外匯儲備增長迅速，通過外匯占款渠道被動投放的基礎(chǔ)貨幣增長過快，為信貸擴張、投資反彈和房地產(chǎn)等資產(chǎn)價格過快上漲提供了資金支撐。
章林曉指出，當前，全球經(jīng)濟深度衰退，貿(mào)易保護主義盛行。一方面，我國出口受阻，外匯儲備增長相應(yīng)減緩，基礎(chǔ)貨幣增長減速，資產(chǎn)泡沫缺乏后續(xù)資金支持，同時由于全球流動性趨緊，海外熱錢有可能因此流出；另一方面，企業(yè)停產(chǎn)、半停產(chǎn)后，失業(yè)率上升，人們收入受到影響，再加上資產(chǎn)泡沫破滅后，出現(xiàn)負財富效應(yīng)，民眾消費隨之下降，生產(chǎn)能力過剩更加明顯，投資不可避免出現(xiàn)放緩趨勢，即便硬要投資也只能是加劇過剩。投資放緩又不可避免地影響到就業(yè)與收入，反過來影響到預(yù)期和消費。
“房地產(chǎn)雖然素有消費品與投資（投機）品的雙重屬性，但投資（投機）品最終還得轉(zhuǎn)化為消費品，房地產(chǎn)的需求歸根結(jié)底是由最終的消費需求所支撐的。當經(jīng)濟增長率下降，失業(yè)率上升，房地產(chǎn)泡沫的破滅是必然的�！�
“當然，我們上述分析和判斷是按照常規(guī)思維作出的，即是在假設(shè)全球金融體系幣值穩(wěn)定的前提下作出的，但是我們必須看到的是，當前全球虛擬經(jīng)濟的規(guī)模已遠超實體經(jīng)濟。”章林曉說，更值得注意的是，當前世界各國央行已展開了“印鈔大賽”，在這種情況下，通貨膨脹率能不能保持在可控制的范圍內(nèi)，國際收支能不能保持基本的平衡，這將取決于貨幣當局的調(diào)控能力。
“如果操作不當，幣值不能保持穩(wěn)定，那么，雖然房地產(chǎn)泡沫很大，但依然還是有可能被貨幣泡沫所淹沒，即房地產(chǎn)泡沫雖然照樣不可避免要破滅，但這種泡沫的破滅主要是以貨幣大幅貶值的方式而實現(xiàn)的。”章林曉認為，因此，當經(jīng)濟還沒企穩(wěn)，貨幣乘數(shù)沒有得到回升前，房地產(chǎn)市場當前的回暖并不能真正持久。 - ■ 與【經(jīng)濟形勢或?qū)夯?房地產(chǎn)泡沫必將破滅】相關(guān)新聞
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